政策圖解：《關(guān)于支持和鼓勵高標準廠房和工業(yè)大廈建設(shè)的實施意見（試行）》　

　鶴住建〔2019〕119號

　　各鎮(zhèn)政府、沙坪街道辦、市工業(yè)城管委會，市有關(guān)單位：

　　為貫徹落實市委、市政府著力振興實體經(jīng)濟、支持中小企業(yè)發(fā)展的決策部署，切實促進我市土地集約高效利用，根據(jù)省有關(guān)文件的精神和市政府工作要求，結(jié)合實際，鶴山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同鶴山市自然資源局制定了《關(guān)于支持和鼓勵高標準廠房和工業(yè)大廈建設(shè)的實施意見（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請予以貫徹執(zhí)行。

　　鶴山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局  鶴山市自然資源局                                      

　　2019年12月9日                                                          

　　關(guān)于支持和鼓勵高標準廠房和工業(yè)大廈建設(shè)的實施意見（試行）

　　為切實促進我市土地集約高效利用，積極拓展發(fā)展空間，培養(yǎng)壯大中小企業(yè)，解決其用地難用地貴問題，按照市場化推進、規(guī)?；_發(fā)、標準化建設(shè)、功能化配套的要求，支持和鼓勵高標準廠房和工業(yè)大廈項目建設(shè)，制定本實施意見。

　　一、適用范圍、標準和開發(fā)主體

　　（一）適用范圍

　　本意見適用范圍為按照“企業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集聚、土地集約、合理布局”原則，經(jīng)市人民政府同意在出讓時約定銷售或出租的在規(guī)劃范圍內(nèi)按要求進行統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位建設(shè)的高標準廠房和工業(yè)大廈項目。

　　該類廠房可出售、出租給符合建設(shè)所在地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的企業(yè)從事工業(yè)生產(chǎn)、生產(chǎn)性服務(wù)、科技研究等經(jīng)營活動，包括工業(yè)制造廠房、工業(yè)倉儲物流、工業(yè)研發(fā)樓宇、科技企業(yè)孵化器等。鼓勵項目開發(fā)單位打造“產(chǎn)研結(jié)合、產(chǎn)融互動、資源共享”的多業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)載體。

　?。ǘ┻m用標準

　　本文所述的高標準廠房和工業(yè)大廈必須符合下列標準：

　　1、建設(shè)用地須為新出讓的國有建設(shè)類工業(yè)用地，項目用地不少于30畝；

　　2、建筑容積率不低于1.6；

　　3、新建建筑樓面活荷載設(shè)計標準值不低于4KN/㎡且須滿足入駐產(chǎn)業(yè)承重要求；

　　4、辦公、生活等配套用房占地面積不得超過項目總用地面積7%；

　　5、二層以上并配建工業(yè)電梯。

　　（三）開發(fā)主體

　　項目開發(fā)單位應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。開發(fā)單位資質(zhì)管理參照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》執(zhí)行。

　　二、基本原則及要求

　?。ㄒ唬┙y(tǒng)一規(guī)劃管理。各鎮(zhèn)街對高標準廠房和工業(yè)大廈建設(shè)要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，結(jié)合各鎮(zhèn)街的產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點，綜合研究建設(shè)規(guī)范方案。

　　（二）加強建設(shè)管理。市自然資源、生態(tài)環(huán)保、建設(shè)、發(fā)展改革等相關(guān)職能部門要按照建設(shè)規(guī)范辦理項目、土地、建設(shè)等相關(guān)審批手續(xù)。

　　分期開發(fā)建設(shè)的項目應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設(shè)施應(yīng)同步建設(shè)、同步交付。嚴禁在高標準廠房和工業(yè)大廈項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、公寓、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。供電、供氣、衛(wèi)生、環(huán)保、通信、給排水等公共配套用房及設(shè)施不得分割銷售，由開發(fā)方自持管理。鼓勵項目開發(fā)單位配套整體集約式環(huán)保治理設(shè)施，集中運營高標準廠房園區(qū)和工業(yè)大廈治理設(shè)施設(shè)備。實施雨污分流，污水入網(wǎng)，不能實施污水入網(wǎng)的，要建設(shè)污水集中處理設(shè)施。

　?。ㄈ┩晟七\營管理。項目開發(fā)單位負責保障和維護項目內(nèi)配套設(shè)施，滿足入駐企業(yè)所需條件，組建或聘請有資格、有能力的專業(yè)服務(wù)公司承擔項目范圍內(nèi)的物業(yè)管理相關(guān)工作，相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)符合《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，由園區(qū)管委會或所屬鎮(zhèn)街政府進行監(jiān)管。鼓勵項目開發(fā)單位引進投融資服務(wù)機構(gòu)，搭建各類科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)平臺，扶持入駐企業(yè)的發(fā)展。參照《江門市住宅專項維修資金管理實施細則》標準繳交、使用維修資金。

　　（四）規(guī)范租售行為。高標準廠房和工業(yè)大廈首次銷售對象與再次轉(zhuǎn)讓對象限定為符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的生產(chǎn)、銷售、科研型企業(yè)法人或總部經(jīng)濟法人、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)法人。工業(yè)廠房要直接銷售或租賃給以上適用范圍內(nèi)的企業(yè)市場主體，嚴禁炒作工業(yè)廠房。園區(qū)管委會或所屬鎮(zhèn)街政府、市科工商務(wù)局應(yīng)當對購買對象與轉(zhuǎn)讓對象的資格條件進行審核把關(guān)，并出具審核意見，作為商品廠房銷售備案或交易網(wǎng)簽備案的依據(jù)。探索創(chuàng)新高標準廠房和工業(yè)大廈等新型產(chǎn)業(yè)載體的銷售交易方式，鼓勵項目開發(fā)單位在設(shè)計建設(shè)前提前收集意向單位建設(shè)需求，推出定制廠房等高標準服務(wù)，允許符合條件的廠房進行預(yù)銷售，銷售要求參照我市現(xiàn)行商品房預(yù)售政策執(zhí)行。

　?。ㄎ澹┘訌妰r格管理。各開發(fā)單位應(yīng)本著“保本微利”和“降低中小微企業(yè)用地成本”的原則，合理確定項目建筑成本以及銷售、租賃價格的控制要求，并納入銷售方案中予以明確，市有關(guān)部門進行嚴格管控并進行價格備案工作。

　　三、具體執(zhí)行措施

　?。ㄒ唬┯玫毓?yīng)。高標準廠房和工業(yè)大廈項目用地應(yīng)按規(guī)定采取招拍掛方式出讓，符合省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的中小企業(yè)項目，優(yōu)先保障供地，土地出讓底價在不低于成本價格的前提下，可按基準地價的70%執(zhí)行。鼓勵項目開發(fā)單位整合項目資源，申報省級項目資格。

　　高標準廠房和工業(yè)大廈項目用地競得人競得土地后，項目動工、竣工時限按照土地出讓的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　高標準廠房和工業(yè)大廈項目的最高可銷售比例標準在土地出讓公告、合同中予以明確。項目容積率應(yīng)按市自然資源局出具的規(guī)劃條件為準。支持拓展用地空間，高標準廠房和工業(yè)大廈利用地下空間的，其地下建筑面積可不納入計容面積。

　?。ǘ╀N售管理。高標準廠房和工業(yè)大廈開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，攜相關(guān)資料到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局申請辦理《開發(fā)資質(zhì)證書》。開發(fā)企業(yè)預(yù)售高標準廠房和工業(yè)大廈須經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準，并領(lǐng)取預(yù)售許可證明后方可進行銷售。廠房預(yù)售款須參照《預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》規(guī)定足額及時繳入監(jiān)管賬戶，并按規(guī)定接受市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局監(jiān)管。

　　預(yù)售高標準廠房和工業(yè)大廈的，買賣雙方須訂立預(yù)購合同，并在訂立預(yù)購合同之日起30日內(nèi)到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局進行交易網(wǎng)簽備案。預(yù)購合同應(yīng)包括廠房的位置、地點、配套設(shè)施、裝修標準、售價、竣工交付使用時間等內(nèi)容。

　　市發(fā)展和改革局應(yīng)對高標準廠房和工業(yè)大廈銷售價格進行管理調(diào)控，并完善備案手續(xù)。

　　（三）租賃管理。租賃高標準廠房和工業(yè)大廈的入駐企業(yè)應(yīng)到園區(qū)管委會或所屬鎮(zhèn)街行政服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案。完善建立租賃廠房監(jiān)管體系，各鎮(zhèn)街利用市行政服務(wù)網(wǎng)站及時發(fā)布廠房供需信息，公布高標準廠房和工業(yè)大廈租金指數(shù)，定期更新發(fā)布本地區(qū)廠房租金參考價格，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，確保租賃信息公開透明，大力引導(dǎo)中小企業(yè)入駐。

　?。ㄋ模┓指钷D(zhuǎn)讓。高標準廠房和工業(yè)大廈可按幢、層、套等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權(quán)屬界限封閉的空間。辦公、生活等服務(wù)配套用房不得單獨進行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨廠房按規(guī)定比例且以幢、層、套等固定界限為基本單元（可以獨立使用且權(quán)屬界線封閉的空間）進行分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。每個分割單元均應(yīng)符合交通、消防安全等要求，廠房最小建筑面積不得少于300平方米。每個分割單元不得單獨設(shè)置廚房，每層可合理集中設(shè)置公共衛(wèi)生間。

　　購買高標準廠房和工業(yè)大廈須滿2年（以不動產(chǎn)證書登記時間計算）才可以進行轉(zhuǎn)讓。購買廠房未滿2年的，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)向所在園區(qū)管委會或所屬鎮(zhèn)街政府提出申請，園區(qū)管委會或所屬鎮(zhèn)街政府經(jīng)審核同意（并征詢市科工商務(wù)局）后出具準予轉(zhuǎn)讓批準文件，作為廠房交易網(wǎng)簽備案的依據(jù)。

　?。ㄎ澹┙鹑谥С?。鼓勵銀行積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品，加大對高標準廠房和工業(yè)大廈項目的融資支持力度，提供按揭等金融服務(wù)，對購買高標準廠房和工業(yè)大廈廠房的入駐企業(yè)提供貸款支持，首付不低于購買廠房總價的20%，具體以金融機構(gòu)審核為準。可預(yù)售的高標準廠房和工業(yè)大廈項目在取得預(yù)售許可后不應(yīng)利用在建工程進行抵押貸款。

　?。┎块T監(jiān)管。工業(yè)城管委會、各鎮(zhèn)街對高標準廠房和工業(yè)大廈運營企業(yè)情況進行監(jiān)管，需與轉(zhuǎn)讓方、受讓方簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容包括但不限于投產(chǎn)時間、投產(chǎn)強度、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、節(jié)能環(huán)保、產(chǎn)出強度、財政貢獻強度、違約責任等相關(guān)條款。

　　四、附則

　　（一）本意見自2020年1月8日起施行，有效期3年。

　?。ǘ╉椖勘O(jiān)管由項目批準機關(guān)負責監(jiān)管。

　?。ㄈ┍疽庖娪生Q山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、鶴山市自然資源局按各自職能負責解釋。