文本解讀：《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》

圖解政策：《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》

鶴府〔2020〕28號

HSFG2020012

各鎮(zhèn)政府、沙坪街道辦，市有關(guān)單位：

　　《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》已經(jīng)市政府十五屆88次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

鶴山市人民政府

2020年12月22日

鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見

　　為妥善解決我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題，保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)和廣東省、江門市出臺的相關(guān)歷史遺留問題處理意見，結(jié)合我市實際，提出以下處理意見：

　　一、關(guān)于土地、房屋均未登記的問題

　　1987年1月1日前存在并一直使用的未辦理土地及房屋登記的學(xué)校、醫(yī)院、公用基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施，由權(quán)利人出具情況說明，經(jīng)所在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）、相關(guān)主管部門以及自然資源部門審核通過后，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機構(gòu)公示無異議，土地使用權(quán)按劃撥性質(zhì)予以登記，土地用途按原用途確定。

　　1987年1月1日后存在并一直使用的未辦理土地及房屋登記的學(xué)校、醫(yī)院、公用基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施，需完善相關(guān)土地手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記。

　　二、關(guān)于已辦理原房屋初始登記、未辦理土地登記且沒有土地權(quán)屬來源資料的問題

　?。ㄒ唬?995年5月1日前已辦理原房屋初始登記的，由權(quán)利人出具情況說明，經(jīng)所在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）及自然資源部門審核通過后，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機構(gòu)公示無異議，按劃撥性質(zhì)予以登記。1995年5月1日后辦理原房屋初始登記的，需完善相關(guān)手續(xù)后進行登記。

　　房屋用途按原規(guī)劃批準用途確定，原規(guī)劃批準用途不明確且房屋原登記為非住宅的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機構(gòu)公示無異議，按房屋實際用途予以登記，土地用途經(jīng)自然資源部門審定后確定。

　　（二）集體所有土地上開發(fā)的商品住房（小產(chǎn)權(quán)房），不予辦理不動產(chǎn)登記。

　?。ㄈ┮寻吹冢ㄒ唬╉椡瓿裳a辦國有土地使用權(quán)登記的房屋，業(yè)主辦理不動產(chǎn)買賣、交換、贈與等業(yè)務(wù)，需要申請辦理劃撥土地補辦出讓手續(xù)，補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后予以辦理登記，出讓金補繳標準按自然資源部門依法受理申請補繳時點我市實施的計價辦法計算。

　　三、關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位未能配合購房人辦理房屋所有權(quán)登記的問題

　　土地已登記、房屋已竣工并通過驗收的商品房，由于開發(fā)建設(shè)單位已注銷，不能配合購房人辦理房屋登記的，按下列情形處理：

　　（一）已辦理首次登記的，購房人憑權(quán)屬來源證明（購房合同、發(fā)票等）、稅費繳納憑證等材料，單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機構(gòu)公示無異議且無查封等限制的，市不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以辦理轉(zhuǎn)移登記。

　?。ǘ┪崔k理首次登記但有接管單位或上級主管單位的，經(jīng)接管單位或上級主管單位對購房人購房情況予以確認后代為申請辦理首次登記并協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　四、關(guān)于原土地、房屋登記信息不一致的問題 

　　（一）在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的實際權(quán)利人為同一人，因土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)沒有同步轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致不動產(chǎn)土地、房屋權(quán)利人信息不一致的問題，按下列情形處理：

　　1.商品房或已分割辦證的自建房，其房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移且取得房屋所有權(quán)證，但沒有同步辦理國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)移登記的，現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)人申請辦理不動產(chǎn)登記，應(yīng)予以辦理。其國有土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)移且取得國有土地使用權(quán)證，但沒有同步辦理房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)移登記的，現(xiàn)國有土地使用權(quán)人申請辦理不動產(chǎn)登記，經(jīng)稅務(wù)部門對該房屋的補繳稅費情況進行核查，涉及補繳稅費的由申請人補繳稅費后予以辦理。

　　2.未分割辦證的自建房或工業(yè)廠房，其房屋所有權(quán)或國有土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)移且取得房屋所有權(quán)證或國有土地使用權(quán)證，但沒有同步辦理國有土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)移登記的，申請人申請辦理不動產(chǎn)登記，經(jīng)稅務(wù)部門對該房屋的補繳稅費情況進行核查，涉及補繳稅費的由申請人補繳稅費后予以辦理。

　　3.上述情形，現(xiàn)不動產(chǎn)所有權(quán)人需提交原權(quán)利人房屋所有權(quán)證或土地使用權(quán)證，若未能提交的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機構(gòu)公示無異議的予以辦理。

　?。ǘ﹪型恋厣戏课菖c原土地批準用途或規(guī)劃批準建設(shè)內(nèi)容不一致的問題，按下列情形處理：

　　1.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證記載的房屋用途和土地用途不一致的，當事人申請不動產(chǎn)登記，土地用途按原批準用途進行登記，房屋用途按原規(guī)劃用途進行登記。對原批準土地用途與《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》不對應(yīng)的，市不動產(chǎn)登記機構(gòu)按《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》重新確定歸屬地類進行登記。

　　2.國有土地上房屋的實際面積或建筑形狀等與原規(guī)劃批準建設(shè)的內(nèi)容不一致的，土地使用權(quán)人向自然資源部門申請辦理規(guī)劃實施情況核定，經(jīng)自然資源部門審定后，市不動產(chǎn)登記機構(gòu)按自然資源部門審定意見和同意修改的圖紙辦理登記。

　　（三）因綜合用地、商住用地用途細分后導(dǎo)致年限不一致的問題，按下列情形處理：

　　1.原為“綜合用地”，土地出讓合同約定使用年限為50年，但未約定商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途的使用年限，在按城市規(guī)劃需要進行用途細分時，使用年限自原土地出讓起始日期計算，住宅用地50年，商服用地40年，工業(yè)用地50年。

　　2.原為“商住用地”或“城鎮(zhèn)混合住宅用地”，土地出讓合同約定使用年限為70年，但未約定商業(yè)、住宅等不同用途的使用年限，在按城市規(guī)劃需要進行用途細分時，使用年限自原土地出讓起始日期計算，住宅用地70年，商服用地40年。

　　五、關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地使用年限或用途不一致的問題

　?。ㄒ唬M登記建筑物占用的土地為同一權(quán)屬人的，按下列情形處理：

　　1.擬登記建筑物占用的土地使用年限不一致，需要宗地合并，經(jīng)當事人申請，自愿放棄較長宗地使用年限的，按該建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對應(yīng)的土地使用年限辦理登記。土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退回。

　　2. 在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前已完成報建手續(xù)或已辦理房屋登記并跨兩塊土地用途不一致的宗地，按房屋規(guī)劃用途進行登記，涉及到登記用途的地價標準比原土地批準用途的地價標準高的需補繳土地出讓金，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。

　?。ǘM登記建筑物占用的土地為不同權(quán)屬人的，需辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，使擬登記的建筑物所占地塊為同一權(quán)屬人后，按前述第五條第（一）項辦理。

　　六、關(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題

　　建筑物已依法辦理規(guī)劃、竣工驗收手續(xù)，但建筑物部分超出原批準宗地紅線，按下列情形處理：

　?。ㄒ唬┙ㄖ锘孜闯鲎诘丶t線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出宗地紅線范圍的，在不影響相鄰權(quán)利人的前提下，按原批準宗地紅線及房屋測繪報告辦理登記，宗地面積按原批準宗地紅線面積辦理登記，房屋面積按房屋測繪報告書確定的建筑面積辦理登記。

　?。ǘ┙ㄖ锘壮鲎诘丶t線，若建筑物基底占地面積不大于宗地面積的，保持宗地面積不變且在不影響相鄰權(quán)利人前提下調(diào)整宗地界線范圍，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機構(gòu)公示無異議予以辦理登記。

　　（三）建筑物基底（不包含地下空間）超出宗地紅線，且房屋未登記到權(quán)利人名下的，按下列情形分類辦理：

　　1.單幢建筑物基底面積不大于100平方米且該建筑物超出批準宗地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基底面積的1%的，或單幢建筑物基底面積大于100平方米且該幢建筑物超出批準用地面積紅線部分占用的土地面積不大于4平方米的，市不動產(chǎn)登記機構(gòu)按建筑物實際建筑面積和實際用地面積予以辦理登記。

　　本條款適用于經(jīng)自然資源部門批準的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。

　　2.建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100平方米且超出批準宗地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的1%但不大于5%的，或單幢建筑物基底面積大于100平方米且該幢建筑物超出批準宗地紅線部分占用的土地面積大于4平方米但不大于15平方米的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機構(gòu)公示無異議后，對超出宗地紅線部分進行違法用地處理并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后予以辦理登記，補繳標準按自然資源部門依法受理申請補繳時點的土地市場價格評估確定。

　　3.除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準宗地紅線部分占用的土地面積大于4平方米但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機構(gòu)公示無異議后，對超出宗地紅線部分進行違法用地處理并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后予以辦理登記，補繳標準按自然資源部門依法受理申請補繳時點的土地市場價格評估確定。該幢建筑物超出批準宗地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　（四）建筑物基底（不包括地下空間）超出宗地紅線且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證申請辦理不動產(chǎn)登記的，按下列情形分類辦理：

　　1.所在宗地原為“劃撥土地”的，按“劃撥土地”性質(zhì)和建筑物實際用地面積辦理登記，將建筑物超出宗地紅線情況在不動產(chǎn)登記簿證上如實記載；在發(fā)生不動產(chǎn)買賣、交換、贈與等情況時，由房屋業(yè)主補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后予以辦理登記。

　　2.房屋所在宗地原為“出讓土地”的，由房屋業(yè)主對超出宗地紅線部分土地補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后予以辦理登記。

　　前述第1和第2條款適用于經(jīng)自然資源部門批準的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。

　　3.超出宗地紅線部分土地出讓金按照以下方式計收：（1）對于商業(yè)、住宅單元房屋，土地出讓金補繳總金額按自然資源部門依法受理該幢樓第一戶業(yè)主申請補繳土地出讓金的時點的土地市場價格評估確定，每套房屋應(yīng)補繳金額按照“房屋單元建筑面積占該幢樓總建筑面積”的比例進行分攤。（2）對于別墅、自建住宅及非住宅用途房屋（不含商業(yè)用途單元房屋），應(yīng)補繳金額按自然資源部門依法受理申請補繳時點的土地市場價格評估確定。

　　七、林地使用權(quán)及經(jīng)營權(quán)登記問題

　　權(quán)利人已通過買賣、贈與等轉(zhuǎn)讓方式取得林地經(jīng)營權(quán)及林木所有權(quán)，但林地及林木未辦理首次登記，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織同意并簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，可申請辦理林地經(jīng)營權(quán)及林木所有權(quán)首次登記。

　　本意見自2021年2月1日起實施，有效期5年。施行后上級有新規(guī)定的，按上級規(guī)定執(zhí)行。