關(guān)于印發(fā)鶴山市“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）的通知
鶴府〔2018〕12號(hào)
各鎮(zhèn)政府、沙坪街道辦，市有關(guān)單位：
《鶴山市“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）》已經(jīng)市政府十五屆22次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。
鶴山市人民政府
2018年10月30日
鶴山市“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）
為深入推進(jìn)我市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（以下簡(jiǎn)稱“三舊”）改造工作，促進(jìn)節(jié)約集約用地，釋放土地潛能，滿足我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求，根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）和《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造實(shí)施意見(jiàn)的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)），參照《江門市人民政府關(guān)于印發(fā)〈江門市市區(qū)“三舊”改造實(shí)施意見(jiàn)（試行）〉的通知》（江府〔2017〕19號(hào)）和《江門市推進(jìn)“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)〈廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造實(shí)施意見(jiàn)〉貫徹意見(jiàn)的通知》（江三舊辦〔2018〕17號(hào)），制定本實(shí)施意見(jiàn)。
一、“三舊”改造范圍
“三舊”改造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造。
舊城鎮(zhèn)改造主要是城鎮(zhèn)國(guó)有土地的舊房屋改造。城鎮(zhèn)國(guó)有土地上建設(shè)年代久遠(yuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施不全、影響城市功能、建筑結(jié)構(gòu)陳舊、存在安全隱患以及因公共利益需要拆遷的房屋及其附屬物應(yīng)納入舊城鎮(zhèn)改造范圍。
舊廠房改造主要是指城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)影響城市合理功能及布局或因產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要改造的舊廠區(qū)。包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要“退二進(jìn)三”的工業(yè)用地，不符合安全生產(chǎn)、環(huán)保要求或因城市規(guī)劃調(diào)整不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)），國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地。
舊村改造主要指“城中村”、“園中村”、“空心村”等在內(nèi)的舊村莊改造。舊村莊是指以集體建設(shè)用地為主,用途以宅基地為主,包括村屬學(xué)校、巷道、曬場(chǎng)、村辦公用房等公共設(shè)施用地。一個(gè)改造項(xiàng)目的規(guī)劃范圍混含舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)的，舊村莊建設(shè)用地面積占規(guī)劃總面積70%或以上的，可視為舊村莊改造。
二、“三舊”改造的主體
“三舊”改造按不同情況，以不同的方式確定改造主體。
（一）“三舊”改造中將舊廠房用地改造為商住或商業(yè)用地，應(yīng)符合所在地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃和“三舊”改造單元規(guī)劃。原土地使用權(quán)人可申請(qǐng)自行改造或委托政府公開(kāi)出讓兩種方式進(jìn)行改造。
（二）舊城鎮(zhèn)改造用地，應(yīng)符合所在地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃和“三舊”改造單元規(guī)劃。原土地使用權(quán)人可申請(qǐng)自行改造或委托政府公開(kāi)出讓兩種方式進(jìn)行改造。公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)資產(chǎn)處置的，必須按照國(guó)有資產(chǎn)處置程序處置后才可按“三舊”改造政策進(jìn)行改造。
（三）舊村改造，可由舊村莊土地所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)“三舊”改造政策完善相關(guān)用地手續(xù)后，可采用自行改造、與有關(guān)單位合作改造或由政府組織實(shí)施改造等多種方式實(shí)施改造。
1.申請(qǐng)改造的舊村莊所在地塊應(yīng)已編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和“三舊”改造單元規(guī)劃。
2.鼓勵(lì)舊村改造所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)將舊村莊改造范圍內(nèi)的集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。未轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的土地，不能用于商品房開(kāi)發(fā)。
3.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為改造主體取得改造地塊使用權(quán)后,可成立獨(dú)資（或全資）項(xiàng)目公司開(kāi)展舊村自行改造。自行改造的村集體經(jīng)濟(jì)組織不得轉(zhuǎn)讓股權(quán)，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的視為合作改造。需引入社會(huì)資金合作開(kāi)發(fā)的,合作主體的選擇和合作方式、出資比例、利益分配等內(nèi)容必須按村民組織法實(shí)施,召開(kāi)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)通過(guò),并須通過(guò)集體資產(chǎn)交易平臺(tái)公開(kāi)選擇合作者。合作協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定，未經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，合作者成立的項(xiàng)目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。
4.對(duì)合法征收手續(xù)或手續(xù)不完善的舊村莊用地，實(shí)際已征地的歷史用地，落實(shí)處理（處罰）并完善征收手續(xù)后，以土地權(quán)利人作為改造主體；對(duì)無(wú)合法征收手續(xù)或手續(xù)不完善的村集體性質(zhì)舊廠房用地（村級(jí)工業(yè)園），實(shí)際已征地的歷史用地，落實(shí)處理（處罰）并完善征收手續(xù)后，可按“三舊”改造政策規(guī)定進(jìn)行合作改造或自行改造。簽訂征地協(xié)議后發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的，落實(shí)處理（處罰）并完善征收手續(xù)后，經(jīng)三分之二以上村民或村民代表表決通過(guò)，以受讓人作為申請(qǐng)主體，可按“三舊”改造政策規(guī)定進(jìn)行合作改造或自行改造。
（四）“三舊”改造單元內(nèi)項(xiàng)目拆除范圍存在多個(gè)權(quán)利主體的，所有權(quán)利主體通過(guò)以下方式將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體后，由該主體進(jìn)行申報(bào)，實(shí)施改造。
1.權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價(jià)入股成立或者加入公司；
2.權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議；
3.權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購(gòu)方收購(gòu)。
（五）經(jīng)市政府批復(fù)同意改造方式的舊廠房自行改造項(xiàng)目不得變更項(xiàng)目改造主體。
三、“三舊”改造程序
（一）“三舊”改造地塊標(biāo)圖入庫(kù)。
1.“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)。
（1）納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)的地塊應(yīng)當(dāng)以宗地為基本單元。在舊村莊和舊城鎮(zhèn)改造中，宗地?cái)?shù)量多且面積小的，可以將相鄰多個(gè)宗地作為整體入庫(kù)。對(duì)無(wú)合法用地手續(xù)的地塊，按照歷史用地協(xié)議約定的用地范圍、規(guī)劃功能單元、道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等因素合理確定入庫(kù)地塊范圍。
（2）用地時(shí)間范圍及上蓋物占地比例。2009年12月31日前已建設(shè)使用的舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房地塊上蓋物基底面積占入庫(kù)單元地塊面積比例達(dá)30%以上,符合土地利用總體規(guī)劃,經(jīng)第二次全國(guó)土地調(diào)查（以下簡(jiǎn)稱“二調(diào)”）和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認(rèn)定有建設(shè)用地、布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造范圍。
（3）上蓋物基底面積占入庫(kù)地塊面積比例不足30%的舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房地塊，經(jīng)原土地權(quán)利人自愿申請(qǐng),可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積確定可納入標(biāo)圖建庫(kù)的用地面積。已認(rèn)定為閑置土地的，不得申請(qǐng)納入改造范圍。
（4）特殊情形處理。上蓋物占地比例符合建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地供應(yīng)法律文書(shū)等載明的規(guī)劃條件，可不受30%限制。屬于生態(tài)修復(fù)類，可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍?！岸{(diào)”認(rèn)定為非建設(shè)用地，但實(shí)地在2009年12月31日前已經(jīng)建設(shè)使用且符合上蓋物比例要求，可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍，調(diào)出的土地由政府按基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收回。
2.落實(shí)標(biāo)圖建庫(kù)調(diào)整與報(bào)備制度。各鎮(zhèn)（街）按要求將增補(bǔ)入庫(kù)地塊報(bào)市“三舊”辦審核，再由市國(guó)土資源局匯總上報(bào)江門市國(guó)土資源局。地塊通過(guò)審查后即可開(kāi)展改造項(xiàng)目計(jì)劃的制定、改造方案及用地報(bào)批工作。對(duì)于擬刪減的地塊，需由相關(guān)鎮(zhèn)（街）舉證說(shuō)明擬刪減原因，確有正當(dāng)合理理由的（如規(guī)劃修改導(dǎo)致近期無(wú)法實(shí)施改造，改造地塊原土地權(quán)利人明確表示不同意實(shí)施改造等），可以進(jìn)行刪減，但已按“三舊”政策完善用地手續(xù)，享受“三舊”改造相關(guān)政策優(yōu)惠，或已計(jì)入往年改造成效的地塊不得刪減。
3.同步辦理土地征收和標(biāo)圖建庫(kù)手續(xù)?！叭f”改造涉及土地征收審批權(quán)限已由省政府委托江門市政府行使。符合標(biāo)圖建庫(kù)條件，改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，特別是貧困村改造用地，由市國(guó)土資源局將土地征收?qǐng)?bào)批材料經(jīng)本級(jí)市人民政府審核同意后，納入標(biāo)圖建庫(kù)申請(qǐng)材料，連同相關(guān)說(shuō)明（包括項(xiàng)目性質(zhì)、改造條件及同步辦理土地征收和標(biāo)圖建庫(kù)手續(xù)必要性等），上報(bào)江門市“三舊”辦審查，經(jīng)其同意納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍后，按程序報(bào)批完善相關(guān)征地手續(xù)。對(duì)于符合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收正常辦理?xiàng)l件的新增建設(shè)用地，仍按照現(xiàn)行法律法規(guī)及政策規(guī)定進(jìn)行相關(guān)報(bào)批。嚴(yán)禁通過(guò)違規(guī)納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)的方式，規(guī)避正常的征地審批程序。
（二）規(guī)劃管控引導(dǎo)，推進(jìn)連片改造。
1.將“三舊”改造規(guī)劃納入全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。進(jìn)一步調(diào)整完善各鎮(zhèn)（街）改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)，完善“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃修編工作。
2.合理確定“三舊”改造片區(qū)范圍，整合分散的土地資源，鼓勵(lì)推進(jìn)連片整片改造。以城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃為引領(lǐng)，地段控制性詳細(xì)規(guī)劃先行，編制“三舊”改造單元規(guī)劃。
3.“三舊”改造單元是指“三舊”改造范圍內(nèi)，在尊重產(chǎn)權(quán)邊界，保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整的前提下，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素所劃定的具有一定面積（其中拆除重建的規(guī)模原則上不小于1公頃）、相對(duì)成片的“三舊”改造區(qū)域。一個(gè)“三舊”改造單元可以包括一個(gè)或多個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目。
4.加快推動(dòng)連片改造實(shí)施,以城市規(guī)劃、市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和地段控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，編制改造單元規(guī)劃。改造單元規(guī)劃涉及現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃未覆蓋或?qū)ΜF(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容作出調(diào)整的，應(yīng)先行組織編制或修編控制性詳細(xì)規(guī)劃。改造單元規(guī)劃不涉及現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容調(diào)整的，經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局實(shí)質(zhì)性審查，經(jīng)市規(guī)劃委員會(huì)控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)審查專業(yè)委員會(huì)審議通過(guò)后，報(bào)市政府批準(zhǔn)實(shí)施。
5.“三舊”改造單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行編制，包括以下內(nèi)容：
（1）改造單元具體范圍、改造目標(biāo)、功能定位、用地布局、改造類型、開(kāi)發(fā)建設(shè)指標(biāo)；
（2）與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃及現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃的銜接說(shuō)明；
（3）基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施布局；
（4）產(chǎn)業(yè)方向及其布局；
（5）改造單元的城市設(shè)計(jì)指引；
（6）分期實(shí)施安排；
（7）涉及歷史街區(qū)、不可移動(dòng)文物或歷史建筑的保護(hù)方案；
（8）現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃未覆蓋或?qū)ΜF(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容作出調(diào)整的，應(yīng)提供完善公共服務(wù)設(shè)施、交通影響評(píng)價(jià)及改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估等專項(xiàng)報(bào)告；
（9）其他需要明確的內(nèi)容。
6.“三舊”改造單元規(guī)劃可在控制性詳細(xì)規(guī)劃或者相關(guān)上位規(guī)劃的指引下，城區(qū)項(xiàng)目由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局組織編制，鎮(zhèn)屬項(xiàng)目由屬地鎮(zhèn)政府組織編制。明確改造單元內(nèi)各項(xiàng)目地塊的具體規(guī)劃建設(shè)要求及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)責(zé)任?！叭f”改造單元規(guī)劃報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)審查專業(yè)委員會(huì)審議后報(bào)市政府批準(zhǔn)實(shí)施。
7.控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，注重各類規(guī)劃的對(duì)應(yīng)銜接，充分預(yù)留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、生態(tài)建設(shè)用地和公益事業(yè)用地，促進(jìn)城市功能完善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)?！叭f”改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)強(qiáng)度按現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行確定。
（三）“三舊”改造申請(qǐng)、計(jì)劃及改造方案編制?！叭f”改造項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)提交申請(qǐng)和改造計(jì)劃，改造計(jì)劃經(jīng)相關(guān)單位（市發(fā)展改革局、市國(guó)土資源局、市環(huán)境保護(hù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市文廣新局、市城管局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市“三舊”辦）審核通過(guò)后，市“三舊”辦請(qǐng)示市政府同意其公開(kāi)出讓或自行改造。改造計(jì)劃必須具備實(shí)質(zhì)性改造內(nèi)容，明確對(duì)上蓋物的具體處置措施。
“三舊”改造項(xiàng)目的改造計(jì)劃編制內(nèi)容：
1.改造地塊基本情況。具體應(yīng)包括土地位置、面積、土地權(quán)屬情況、土地使用方式、房屋產(chǎn)權(quán)情況、臨時(shí)建筑物或構(gòu)筑物的面積及是否存在抵押、查封等情況。
2.規(guī)劃情況。包括改造地塊是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否已納入市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，是否已編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和“三舊”改造單元規(guī)劃，明確改造范圍是城區(qū)還是鎮(zhèn)屬項(xiàng)目。
3.土地利用現(xiàn)狀情況。包括該地塊現(xiàn)用途情況，使用情況（屬于不同用途的，分別列出用途、面積及使用單位）。
4.協(xié)議補(bǔ)償情況。包括地塊中需完善征收手續(xù)的土地的征地補(bǔ)償情況、被征地農(nóng)民的意見(jiàn)、違法用地處罰情況或自行改造主體與土地原權(quán)屬人達(dá)成的補(bǔ)償或收購(gòu)協(xié)議情況。
5.土地?cái)M改造情況。包括改造方式、改造后的土地用途（具體的用途和產(chǎn)業(yè)）、地塊改造的規(guī)劃建設(shè)要求、建設(shè)成本、實(shí)施計(jì)劃、預(yù)計(jì)年產(chǎn)值（或改造后的綜合效益情況），承擔(dān)的公建配套設(shè)施及移交等情況。
市政府批復(fù)改造方式后，自行改造項(xiàng)目由改造主體按改造計(jì)劃編制改造方案（方案由市“三舊”辦組織市環(huán)境保護(hù)局、市國(guó)土資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局和相關(guān)鎮(zhèn)（街）聯(lián)審，市“三舊”辦出具批復(fù)意見(jiàn)）。公開(kāi)出讓項(xiàng)目委托市國(guó)土資源局編制土地出讓方案，委托市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)地上建筑物面積進(jìn)行測(cè)量確認(rèn)、組織評(píng)估公司對(duì)地上建筑物進(jìn)行評(píng)估。
根據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃劃定的改造范圍，可以連片一次改造，也可以分期分項(xiàng)目實(shí)施。分期分項(xiàng)目改造的，每期每項(xiàng)目必須按照改造方案實(shí)施，保持控制性詳細(xì)規(guī)劃的完整性，在經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)效益上有利于整個(gè)規(guī)劃范圍的順利實(shí)施，不允許只改易不改難。具體分期分項(xiàng)目的范圍由市“三舊”辦組織市國(guó)土資源局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局審定。
“三舊”改造項(xiàng)目用地的合法建筑容量在項(xiàng)目改造后，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求無(wú)法繼續(xù)消化安排的，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的情況下，允許同一土地使用權(quán)人在相連地塊內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，具體轉(zhuǎn)移方案由項(xiàng)目改造主體報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局審批實(shí)施。
（四）“三舊”改造用地審批。
1.舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地，完善歷史用地手續(xù)按照政策要求逐級(jí)審批。完善歷史用地手續(xù)分1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日之間、1999年1月1日至2009年12月31日3個(gè)用地發(fā)生時(shí)間分類處理。具體按粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)文第四（八）點(diǎn)執(zhí)行。
2.加快完善征收手續(xù)。集體性質(zhì)的舊廠房用地（村級(jí)工業(yè)園）可按舊村莊改造報(bào)批方式，按現(xiàn)狀地類完善建設(shè)用地手續(xù)。非拆除重建類改造項(xiàng)目，原則上不辦理完善征收手續(xù)。
3.規(guī)范“三地”（邊角地、夾心地、插花地簡(jiǎn)稱為“三地”）和超標(biāo)“三地”的報(bào)批方式。涉及“三地”辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，納入批次用地依法報(bào)批。超標(biāo)“三地”，超過(guò)項(xiàng)目主體面積10%，且原則不超過(guò)20%，可將其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)批材料逐級(jí)上報(bào)到江門市政府，按土地處置程序經(jīng)集體討論決定。
（五）“三舊”改造供地。
1.合理確定土地出讓價(jià)格。
（1）自行改造項(xiàng)目的土地出讓價(jià)格。在明確“三舊”改造單元規(guī)劃后，經(jīng)地價(jià)評(píng)估、集體決策和公示程序后，確定土地出讓價(jià)款。
（2）公開(kāi)出讓項(xiàng)目的土地出讓底價(jià)。在明確“三舊”改造單元規(guī)劃及地塊規(guī)劃條件后，經(jīng)地價(jià)評(píng)估，集體決策后確定公開(kāi)出讓底價(jià)。
2.政府主導(dǎo)，公開(kāi)出讓。
（1）符合舊廠房改造政策的，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人委托政府辦理公開(kāi)出讓。土地出讓后按以下收益支持方式計(jì)算補(bǔ)償款：
舊廠房改造地塊公開(kāi)出讓成交后，將土地出讓成交價(jià)扣除原土地使用權(quán)人土地補(bǔ)償（按原土地用途及剩余使用年限的基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算補(bǔ)償）和原土地上建筑物殘值的評(píng)估價(jià)格及土地交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)后，其土地出讓純收益按60%比例，依照有關(guān)規(guī)定返還給原土地使用權(quán)人以支持企業(yè)發(fā)展。對(duì)限價(jià)競(jìng)配建的公開(kāi)出讓地塊，高出政府限價(jià)而配建的建筑面積，統(tǒng)一歸政府所有（市、鎮(zhèn)項(xiàng)目分成比例由市財(cái)政局另行制定）。
（2）“三舊”改造項(xiàng)目按屬地劃分為城區(qū)項(xiàng)目和鎮(zhèn)屬項(xiàng)目。城區(qū)項(xiàng)目指鶴山市城市規(guī)劃區(qū)81.4平方公里范圍，含沙坪街道和雅瑤、古勞、龍口、桃源的部分區(qū)域，其余為鎮(zhèn)屬項(xiàng)目。
（3）我市公開(kāi)出讓“三舊”改造地塊土地使用權(quán)出讓資金，市財(cái)政計(jì)提按照如下辦法執(zhí)行：
①按土地出讓價(jià)1%計(jì)提土地收益基金；
②按土地出讓面積每平方米計(jì)提教育資金4.7元；
③按土地出讓面積每平方米計(jì)提農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)資金9.4元；
④按土地出讓價(jià)2.5%計(jì)提農(nóng)田水利建設(shè)資金。
（4）原土地使用權(quán)人委托市國(guó)土資源局先行將土地組織公開(kāi)出讓，土地補(bǔ)償款在土地出讓成交后的收益中支付。
3.自行改造、協(xié)議出讓。
“三舊”改造項(xiàng)目中，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃及“三舊”改造單元規(guī)劃的前提下，原土地使用權(quán)人擬拆除重建自行改造的，涉及國(guó)有建設(shè)用地改變土地用途的，經(jīng)市政府同意可采取協(xié)議出讓的方式辦理。改變土地用途補(bǔ)交的土地出讓金按如下標(biāo)準(zhǔn)處理：
（1）“三舊”改造中將舊廠房開(kāi)發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等用地用途的自行改造項(xiàng)目，按調(diào)整前后土地用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格差價(jià)全額補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款的50%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補(bǔ)償；二是按地上建筑物殘值的評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償。另按改造項(xiàng)目報(bào)建面積，城區(qū)項(xiàng)目由市財(cái)政給予每平方米獎(jiǎng)勵(lì)80元；鎮(zhèn)屬項(xiàng)目由屬地鎮(zhèn)給予每平方米獎(jiǎng)勵(lì)50元。
（2）“三舊”改造中將舊廠房開(kāi)發(fā)為商住混合用地或商住用地的自行改造項(xiàng)目，按調(diào)整前后土地用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格差價(jià)全額補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款的30%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補(bǔ)償；二是按地上建筑物殘值的評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償。
（3）谷埠新區(qū)、美雅片區(qū)改造項(xiàng)目及面積在300畝以上的連片舊廠房開(kāi)發(fā)為商住混合用地或商住用地的自行改造項(xiàng)目納入市屬重點(diǎn)“三舊”改造項(xiàng)目，按調(diào)整前后土地用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格差價(jià)全額補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款的40%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補(bǔ)償；二是按地上建筑物殘值的評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償。
（4）“三舊”改造中舊廠房升級(jí)改造（工改工）項(xiàng)目。各鎮(zhèn)（街）原有舊廠房進(jìn)行升級(jí)改造的工業(yè)提升改造項(xiàng)目，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，增加容積率的不再補(bǔ)交土地出讓金。升級(jí)改造后工業(yè)項(xiàng)目的建筑不低于3層，單體建筑面積不低于3000平方米，整個(gè)地塊建設(shè)的容積率不低于1.5，建筑密度不低于40%，綠地率高于20%（含本數(shù)），可享受以下獎(jiǎng)勵(lì)：
①一次性建設(shè)多層廠房在3000-10000平方米（含10000平方米），對(duì)第二層及以上部分按120元／平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)；
②一次性建設(shè)多層廠房10001-20000平方米（含20000平方米），對(duì)第二層及以上部分按130元／平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)；
③一次性建設(shè)多層廠房20001-30000平方米（含30000平方米），對(duì)第二層及以上部分按140元／平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)；
④一次性建設(shè)多層廠房超過(guò)30000平方米的，對(duì)第二層及以上部分按150元／平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)。
單個(gè)項(xiàng)目最高獎(jiǎng)不超過(guò)400萬(wàn)元，所需資金由市、屬地鎮(zhèn)（街）兩級(jí)按現(xiàn)行財(cái)政管理體制比例分擔(dān)。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，由所屬鎮(zhèn)（街）報(bào)市“三舊”辦審核后報(bào)市財(cái)政局審批發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金。
（5）舊城鎮(zhèn)的改造項(xiàng)目。經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施的舊城鎮(zhèn)改造，可根據(jù)拆除的舊城鎮(zhèn)內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地上的合法房屋實(shí)行拆一免三優(yōu)惠政策，即拆除1平方米的房屋，可給予改造建設(shè)3平方米房屋不需補(bǔ)繳增容土地出讓金的優(yōu)惠政策，超出部分按規(guī)定補(bǔ)繳增容土地出讓金。
（6）舊村莊自行改造或合作改造具體實(shí)施細(xì)則另行制定。
4.公益性用地移交。
涉及將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，要將不低于項(xiàng)目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建設(shè)，并允許靈活采用“交地”“交錢”“交房”等方式具體落實(shí)，具體按粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)文第五（十五）點(diǎn)和江府〔2017〕19號(hào)文第七（一）8點(diǎn)執(zhí)行。舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目按照城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求實(shí)施改造，不再需要向政府無(wú)償移15%公建用地。
（六）“三舊”改造政策支持。
1.建設(shè)方面。
（1）按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定減免“三舊”改造項(xiàng)目涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)。舊村莊自行改造項(xiàng)目，在原地塊內(nèi)建設(shè)安置住房時(shí)，可按原拆除合法住宅對(duì)等面積免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（不包括拆除的臨建、違建面積）。舊廠房改造項(xiàng)目，在異地興建廠房的，可按原拆除合法廠房對(duì)等面積免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
（2）“三舊”改造項(xiàng)目涉及的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、安裝、測(cè)繪、施工圖審查、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢等經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低限收取。
（3）“三舊”改造區(qū)域涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目?jī)?yōu)先列入城市建設(shè)年度計(jì)劃。
2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面。
（1）搬遷、引入的項(xiàng)目符合鎮(zhèn)（街）扶持發(fā)展的行業(yè)，可享受項(xiàng)目落戶地招商引資相關(guān)優(yōu)惠政策。
（2）納入“三舊”改造范圍，具有合法用地手續(xù)的工業(yè)用地，改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)等國(guó)家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可享受按原用途使用的5年過(guò)渡期政策。5年過(guò)渡期滿后，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可按新用途辦理用地手續(xù)；若項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，原用地單位可按原用途保留使用土地。
3.稅收方面。
對(duì)于稅收減免和征收管理方面，按照《廣東省地方稅務(wù)局廣東省國(guó)家稅務(wù)局廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造稅收指引〉的通知》（粵地稅發(fā)〔2017〕68號(hào)）執(zhí)行。市稅務(wù)局依規(guī)定完善及明確稅收指引。
四、“三舊”改造批復(fù)監(jiān)管
（一）“三舊”改造事中事后監(jiān)管。對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。自行改造項(xiàng)目要簽訂監(jiān)管協(xié)議，委托政府公開(kāi)出讓項(xiàng)目不需要簽訂監(jiān)管協(xié)議。自行改造項(xiàng)目在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后，2個(gè)月內(nèi)由鎮(zhèn)政府（街道辦）與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議一式三份，鎮(zhèn)政府（街道辦）、改造主體各持一份，市“三舊”辦備案一份。重點(diǎn)監(jiān)管實(shí)施改造進(jìn)度、落實(shí)改造范圍內(nèi)的建設(shè)義務(wù)、補(bǔ)償安置義務(wù)、土地或建筑物移交等。
（二）監(jiān)管系統(tǒng)備案?！叭f”改造涉及的改造方案、用地批文、土地供地結(jié)果、改造實(shí)際情況等，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)法律文書(shū)或證明文件作出之日起30日內(nèi)通過(guò)省“三舊”改造監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行備案。鎮(zhèn)政府（街道辦）要將“三舊”改造公開(kāi)出讓和自行改造項(xiàng)目自立項(xiàng)開(kāi)始建立改造項(xiàng)目臺(tái)賬，每月向項(xiàng)目主體（或公開(kāi)出讓受讓方）收集該時(shí)間段內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)展情況及取得的相關(guān)行政許可文件（復(fù)印件），每月25日前報(bào)市“三舊”辦，由市國(guó)土資源局每月底前錄入省“三舊”改造監(jiān)管系統(tǒng)備案。“三舊”改造方案及供地等信息公開(kāi)工作，按粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)文第六（十八）點(diǎn)執(zhí)行（監(jiān)管協(xié)議由市政府另行制定）。
（三）改造項(xiàng)目退出機(jī)制。對(duì)未按改造方案和供地文書(shū)確定的開(kāi)竣工時(shí)間、土地用途、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等實(shí)施改造的，取消“三舊”改造優(yōu)惠政策,并按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）等規(guī)定實(shí)施處罰。自行改造項(xiàng)目方案已經(jīng)市“三舊”辦批復(fù)并完善用地手續(xù)的，按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的開(kāi)工時(shí)間，一年內(nèi)必須動(dòng)工建設(shè)，不得申請(qǐng)延期。對(duì)拆除重建或新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》處理；對(duì)以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅處理。已批復(fù)同意自行改造方案的項(xiàng)目必須一年內(nèi)拆除地上建筑物，逾期未動(dòng)工，已批準(zhǔn)的改造方案失效，不得申請(qǐng)延期。在建筑物拆除之前市國(guó)土資源局不能為其辦理變更土地用途手續(xù)。
（四）加強(qiáng)“三舊”改造工作信息公開(kāi)。對(duì)“三舊”改造涉及的政府收儲(chǔ)土地使用權(quán)、使用土地出讓收入對(duì)原土地權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償、協(xié)議出讓補(bǔ)償?shù)貎r(jià)等重大事項(xiàng)，須經(jīng)市政府集體決策，并將決策結(jié)果在政府門戶網(wǎng)站上公示。以招拍掛方式出讓“三舊”改造涉及的土地使用權(quán)的，應(yīng)通過(guò)公共資源交易平臺(tái)實(shí)行網(wǎng)上交易，交易結(jié)果按規(guī)定向社會(huì)公布，接受群眾的監(jiān)督。
（五）司法裁決途徑。在舊村莊改造中，村集體少數(shù)成員拒不履行經(jīng)表決通過(guò)并經(jīng)市政府批準(zhǔn)的改造方案（含搬遷補(bǔ)償安置內(nèi)容），可通過(guò)司法途徑處理。改造過(guò)程涉及征收集體土地，可按照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，可申請(qǐng)市人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。改造過(guò)程不涉及征收集體土地但必須對(duì)村民的房屋進(jìn)行拆遷的，參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（六）環(huán)保方面。按照“誰(shuí)污染，誰(shuí)治理”原則，造成土壤污染的單位或個(gè)人要承擔(dān)治理與修復(fù)的主體責(zé)任。責(zé)任主體發(fā)生變更的，由變更后繼承其債權(quán)、債務(wù)的單位或個(gè)人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的，由土地使用權(quán)受讓人或雙方約定的責(zé)任人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。責(zé)任主體滅失或責(zé)任主體不明確的，由所在鎮(zhèn)政府（街道辦）依法承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。經(jīng)場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估確定為被污染場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)明確治理修復(fù)責(zé)任主體并編制治理修復(fù)方案，未進(jìn)行場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、未明確治理修復(fù)責(zé)任主體的，禁止進(jìn)行土地出讓。經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)人體健康有嚴(yán)重影響的被污染場(chǎng)地，未經(jīng)治理修復(fù)或者治理修復(fù)不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的，不得用于居民住宅、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、養(yǎng)老場(chǎng)所等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
五、“三舊”改造工作經(jīng)費(fèi)
設(shè)立“三舊”改造工作經(jīng)費(fèi)，在土地出讓收益中，按改造項(xiàng)目土地出讓收入的1‰計(jì)提作“三舊”改造工作經(jīng)費(fèi)，納入財(cái)政預(yù)算經(jīng)費(fèi)管理，專項(xiàng)用于標(biāo)圖建庫(kù)、編制“三舊”專項(xiàng)規(guī)劃、“三舊”改造單元規(guī)劃及“三舊”改造工作推進(jìn)等支出，工作經(jīng)費(fèi)嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定開(kāi)支使用。
六、“三舊”改造組織領(lǐng)導(dǎo)
（一）“三舊”改造作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的重點(diǎn)工作，要切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，市政府負(fù)責(zé)依照有關(guān)政策和法律、法規(guī)的規(guī)定推進(jìn)本行政區(qū)域內(nèi)的“三舊”改造工作。市“三舊”辦負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)“三舊”改造工作的組織實(shí)施、協(xié)調(diào)、管理等日常工作。各鎮(zhèn)（街）是“三舊”改造工作的第一責(zé)任主體。市及各鎮(zhèn)（街）要強(qiáng)化落實(shí)工作機(jī)構(gòu)及人員，要高度重視“三舊”改造工作，充分利用“三舊”改造政策盤活存量用地，保障工作經(jīng)費(fèi)，強(qiáng)化工作責(zé)任，細(xì)化完善具體實(shí)施辦法和目標(biāo)任務(wù)，確保“三舊”改造工作順利推進(jìn)。
（二）市有關(guān)單位要主動(dòng)服務(wù)、優(yōu)化程序，要將“三舊”改造項(xiàng)目涉及的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批手續(xù)全部納入“綠色通道”，優(yōu)化審批流程，簡(jiǎn)化報(bào)批材料。對(duì)符合審批條件、手續(xù)齊全的項(xiàng)目，即收即辦、限時(shí)辦結(jié)。對(duì)涉及“三舊”改造項(xiàng)目的審批事項(xiàng)，應(yīng)采取提前介入并聯(lián)審批等方式加快辦理。
（三）市政府結(jié)合耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任履行情況對(duì)各鎮(zhèn)（街）“三舊”改造情況實(shí)行年度考核，重點(diǎn)考核年度改造任務(wù)完成情況、改造項(xiàng)目實(shí)時(shí)監(jiān)管情況。各鎮(zhèn)（街）按臺(tái)賬要求對(duì)所屬項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，及時(shí)向市“三舊”辦報(bào)送進(jìn)度及相關(guān)資料。微改造項(xiàng)目可以按要求上報(bào)相關(guān)資料，完成指標(biāo)數(shù)可以作為該鎮(zhèn)（街）當(dāng)年完成“三舊”改造項(xiàng)目任務(wù)數(shù)。考核結(jié)果將作為土地利用計(jì)劃指標(biāo)分配及其他相關(guān)獎(jiǎng)懲措施的重要依據(jù)。另外，各鎮(zhèn)（街）要結(jié)合市小城鎮(zhèn)提質(zhì)增效建設(shè)，貫徹落實(shí)“三舊”改造工作考核要求，做好“三舊”改造項(xiàng)目中正在實(shí)施項(xiàng)目與完成改造項(xiàng)目情況匯報(bào)及有關(guān)迎檢考核工作。
（四）市紀(jì)委監(jiān)委對(duì)各鎮(zhèn)（街）和市有關(guān)單位履行職責(zé)情況以及“三舊”改造工作開(kāi)展情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。凡是弄虛作假，擅自將不符合“三舊”改造范圍的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報(bào)批程序進(jìn)行報(bào)批的，由市紀(jì)委監(jiān)委依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。
七、附則
《鶴山市“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）》自2018年11月1日起施行，有效期3年（如遇到上級(jí)有關(guān)政策調(diào)整，則按上級(jí)新的政策執(zhí)行）。2010年3月8日印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)鶴山市“三舊”改造實(shí)施辦法的通知》（鶴府辦〔2010〕15號(hào)）、2010年4月12日印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)鶴山市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則（試行）的通知》（鶴府辦〔2010〕24號(hào)）以及2016年12月21日印發(fā)的《鶴山市加快推進(jìn)“三舊”改造工作的通知》（鶴府辦〔2016〕58號(hào)）同時(shí)廢止。
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