市自然資源局：
報來《關(guān)于提請審批鶴山岡榮鞋底廠地塊“三舊”改造方案的請示》（鶴自然資〔2024〕148號）收悉。經(jīng)2024年7月2日鶴山市自然資源統(tǒng)籌管理委員會2024年第十一次（總第三十九次）會議審議通過，現(xiàn)批復(fù)如下：
一、同意上報的《鶴山岡榮鞋底廠地塊“三舊”改造方案》（見附件）。同意該項目采取單一主體歸宗改造模式，由鶴山富榮房地產(chǎn)有限公司作為單一主體歸宗改造主體，對位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)新雅街與江沙公路交匯處的舊廠房用地7.534876公頃（113.02畝）土地實施全面改造。
二、該項目是由原多個權(quán)利主體通過權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體承擔(dān)拆遷改造工作的，屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為，由你局直接與單一改造主體簽訂協(xié)議出讓合同。
三、請你局組織改造主體、有關(guān)部門及時按照經(jīng)批準的改造方案完善相關(guān)手續(xù)，并會同相關(guān)部門和該項目屬地鎮(zhèn)人民政府依規(guī)依約進行監(jiān)管，確保該項目有序?qū)嵤└脑臁?/span>
四、該項目如涉及征地補償安置須按照經(jīng)批準的補償安置方案及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，切實保障有關(guān)原權(quán)利人的合法權(quán)益。征地補償安置不落實的，不得強行使用被征土地。
五、改造方案實施情況須按規(guī)定及時報備。
六、本批復(fù)自印發(fā)之日起生效，有效期兩年（需在本批復(fù)有效期內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)）。
附件：鶴山岡榮鞋底廠地塊“三舊”改造方案
鶴山岡榮鞋底廠地塊“三舊”改造方案
為實施國土空間規(guī)劃和“三舊”改造專項規(guī)劃，推動低效用地再開發(fā)試點工作，我市擬實施鶴山岡榮鞋底廠地塊“三舊”改造，對位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)新雅街與江沙公路交匯處的舊廠房用地進行改造。改造方案如下：
一、改造地塊基本情況
（一）總體情況。改造項目地塊位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)新雅街與江沙公路交匯處、總面積7.534876公頃、交通便利、人居環(huán)境良好、為節(jié)約集約用地，企業(yè)申請進行“三舊”改造，擬工改商住。
（二）土地現(xiàn)狀情況。改造項目主體地塊7.534876公頃，改造地塊現(xiàn)狀全部為建設(shè)用地7.534876公頃、農(nóng)用地0公頃、未利用地0公頃。
按權(quán)屬劃分。涉及地塊一：鶴山岡榮鞋底廠國有土地3.3300公頃。產(chǎn)權(quán)證號為：鶴國用（2014）第004693號。
地塊二：鶴山岡榮鞋底廠國有土地3.756276公頃。產(chǎn)權(quán)證號為：鶴國用（2009）第000794號。地塊一、地塊二合計有證建筑面積40002.9平方米。
地塊三：張錦田國有用地0.2286公頃。產(chǎn)權(quán)證號為：粵（2024）鶴山市不動產(chǎn)權(quán)第0021073號。有證建筑面積4980平方米。
地塊四：張博泰國有用地0.2200公頃。產(chǎn)權(quán)證號為：鶴國用（2000）第000770號。
改造項目主體地塊現(xiàn)用途為工業(yè)用地，為鶴山岡榮鞋底廠、張錦田、張博泰自1998年3月開始使用，已按規(guī)定辦理規(guī)劃和施工報建等手續(xù)，現(xiàn)有有證建筑面積共44982.9平方米，容積率約為0.7，目前已停產(chǎn)，廠房出租租金69萬元／年。
（三）標圖入庫情況。該改造項目主體地塊7.534876公頃土地實地在2009年12月31日前已建設(shè)使用，并已納入省“三舊”標圖入庫，圖斑號為44078400250。
（四）規(guī)劃情況。改造項目地塊7.534876公頃土地符合國土空間總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，按照《鶴山市雅瑤鎮(zhèn)江沙片區(qū)圩鎮(zhèn)南部單元控制性詳細規(guī)劃》，在詳細規(guī)劃中安排為城鎮(zhèn)住宅用地、城市道路用地、公園綠地等。
二、改造意愿及補償安置情況
（一）改造意愿情況。本項目由鶴山富榮房地產(chǎn)有限公司作為單一主體歸宗改造主體提出申請進行改造。改造主體已按照法律法規(guī)及“三舊”改造政策規(guī)定，就改造范圍、土地現(xiàn)狀、改造主體及擬改造情況、補償安置方式及標準等事項充分征求原權(quán)利人的意見，并經(jīng)全部原權(quán)利人同意，原權(quán)利人已知曉改造范圍、擬改造情況、補償標準等事項。
（二）補償安置情況。
1.鶴山富榮房地產(chǎn)有限公司已制定拆遷補償安置方案，明確采取貨幣方式對原權(quán)利人進行拆遷補償安置，其總補償款按照按本項目補繳的土地出讓價款的30%計算。具體為補償標準為：
（1）應(yīng)補償給鶴山岡榮鞋底廠的金額為總補償款的94.1%；
（2）應(yīng)補償給張錦田的金額為總補償款的3%；
（3）應(yīng)補償給張博泰的金額為總補償款的2.9%。
具體補償明細以2024年6月3日鶴山富榮房地產(chǎn)有限公司與原權(quán)利人鶴山岡榮鞋底廠、張錦田、張博泰就拆遷補償安置等事項簽訂《搬遷補償協(xié)議》為準。
2.為鼓勵社會資本參與“三舊”改造，參照《關(guān)于印發(fā)鶴山市“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（鶴府〔2018〕12號）要求，及過去已實施項目對于“自行改造、協(xié)議出讓”的做法，改造主體擬申請按照補繳的土地出讓價款的30%撥付作為原有地上建構(gòu)筑物的補償，最終補償標準及相關(guān)工作由雅瑤鎮(zhèn)人民政府會市自然資源局、市財政局另文請示。
（三）開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估情況。本項目屬于舊廠房自行改造為商住用地，產(chǎn)權(quán)清晰，邊界明確，不會對社會穩(wěn)定造成影響。該項目由原業(yè)主拆除原有建筑并進行土壤污染狀況調(diào)查，其調(diào)查的具體工作及所需經(jīng)費由改造主體和原業(yè)主自行協(xié)商解決。
三、改造主體及擬改造情況
該改造項目屬于全面改造類型，擬采取單一主體歸宗改造模式。
（一）改造主體。
鶴山富榮房地產(chǎn)有限公司作為改造主體，由鶴山富榮房地產(chǎn)有限公司與涉及所有原權(quán)利人簽訂搬遷補償協(xié)議、由原權(quán)利人注銷原土地使用權(quán)證、市自然資源主管部門根據(jù)相關(guān)政策完成零散土地歸宗、并由縣級以上人民政府出具依法征收或視同政府收回的書面文件后、以協(xié)議出讓的方式供地給改造主體。以協(xié)議出讓的方式供地給改造主體。
（二）辦理用地手續(xù)情況。
1.不動產(chǎn)注銷登記。
該四宗土地憑經(jīng)批準的改造方案批復(fù)、搬遷補償協(xié)議等材料辦理不動產(chǎn)注銷登記手續(xù)。
2.土地供應(yīng)。
該四宗土地辦理不動產(chǎn)注銷登記手續(xù)后，歸并為一宗地，通過協(xié)議出讓給鶴山富榮房地產(chǎn)有限公司，其協(xié)議出讓工作按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3.擬改造情況。
該項目用地擬由鶴山富榮房地產(chǎn)有限公司實施全面改造，其中，拆除重建用地75348.76平方米，新建建筑面積179330平方米，用于商住用途，容積率為2.8。具體出讓地塊的面積、開發(fā)強度及配套按照自然資源部門核發(fā)規(guī)劃條件執(zhí)行。
該項目需移交公益性用地11302.314平方米，詳見改造單元示意圖。
四、資金籌措
項目改造成本約為57344萬元，擬投入改造資金約為57344萬元，擬籌措資金方式包括自有資金、合作單位投入、銀行借貸、市場融資等，具體以實際投入為準。
五、開發(fā)時序
項目開發(fā)周期為4年，擬一期開發(fā)。根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》日起2年內(nèi)動工，4年內(nèi)完成的計算容積率建筑面積不少于宗地規(guī)劃設(shè)計條件約定的計算容積率建筑面積下限。預(yù)計2024年7月簽訂土地出讓合同，預(yù)計2026年7月前動工建設(shè)，預(yù)計2028年7月前完成建設(shè)，具體以《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定為準。
六、實施監(jiān)管
（一）該項目涉及的土壤檢測工作由原業(yè)主及改造主體負責(zé)。
（二）公益性用地須無償移交，具體事宜按照改造主體與市自然資源局簽訂的土地使用權(quán)出讓合同約定執(zhí)行。
（三）改造主體須按規(guī)劃實施社區(qū)公共服務(wù)用房、幼兒園等的配建。
（四）改造項目涉及的被征收方、受讓方及項目施工方等需依據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)履行各自申報納稅義務(wù)。
改造主體做好實質(zhì)性改造、補償安置、移交公益性用地或配建公共設(shè)施等方面的義務(wù)，雅瑤鎮(zhèn)人民政府針對本項目做好相應(yīng)違約責(zé)任、監(jiān)管主體及監(jiān)管措施等監(jiān)管工作。
七、公益性用地移交范圍示意圖
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